ドバイ不動産：物件ごとに投資利益率（ROI）比較！【新築、中古、未完成】

2024年5月16日2025年1月9日

ドバイ不動産の市場は、世界中の投資家にとって魅力的な投資先となっています。特に、日本人投資家にとっては、ドバイの成長する経済、安定した政治環境、そして税制上の利点が非常に魅力的です。本記事では、ドバイでの新築物件、中古物件、未完成物件の投資におけるROI（投資利益率）を比較し、それぞれの特性やリスク、リターンについて詳しく解説します。具体例を交えながら、ドバイ不動産の購入を検討している投資家の方々に向けて、有益な情報を提供できればと思います。

新築物件のROI分析

新築物件の魅力と市場動向

ドバイは近年、急速な都市開発とインフラの整備により、新築物件の供給が増加しています。高層ビルや高級住宅地が次々と建設され、世界中からの投資家を魅了しています。新築物件の魅力としては、最新のデザインや設備、そしてエネルギー効率の良さが挙げられます。

例えば、不動の人気エリアであるドバイマリーナやダウンタウンドバイなどのエリアでは、最新の高級マンションが今もなお、多数供給されています。これらのエリアは、高い賃貸需要と安定した物件価格上昇が期待できるため、投資家にとって非常に魅力的です。

新築物件のROI計算方法

新築物件のROIを計算する際には、以下のポイントを考慮する必要があります：

初期投資額：物件の購入価格に加えて、登録費用、法的手続き費用、家具・家電の購入費用などが含まれます。
賃貸収入：賃貸物件として運用する場合、年間の賃貸収入を見積もります。ドバイマリーナの高級マンションの場合、年間の賃貸収入は約8%の利回りが期待できます。
運用費用：維持管理費用、修繕費用、管理会社の手数料などが含まれます。

例えば、100万ディルハムの新築マンションを購入し、年間8万ディルハムの賃貸収入が得られる場合、運用費用が年間2万ディルハムであれば、ROIは以下のように計算されます：

ROI = (賃貸収入 – 運用費用) / 初期投資額 ROI = (80,000 – 20,000) / 1,000,000 = 0.06（6%）

新築物件投資のリスクとリターン

新築物件投資には以下のリスクとリターンが伴います：

リスク：
- 市場リスク：不動産市場の変動による物件価格の下落リスク。
- 賃貸リスク：賃貸需要の減少による空室リスク。
リターン：
- 資産価値の上昇：都市開発やインフラ整備に伴う物件価格の上昇。
- 安定した賃貸収入：高い賃貸需要に支えられた安定した収入。

新築物件投資の成功例として、ドバイマリーナの高級マンションに投資し、5年間で物件価格が30%上昇した事例があります。これは、ドバイの持続的な経済成長とインフラ整備が背景にあります。

中古物件のROI分析

中古物件の市場動向と投資機会

ドバイの中古物件市場も投資家にとって魅力的です。新築物件と比較して初期投資額が低いことが多く、賃貸収入が見込みやすい点が利点です。特に、ドバイの旧市街や長年にわたって発展してきたエリアでは、魅力的な中古物件が多く見られます。

例えば、ジュメイラ・レイク・タワーズ（JLT）やザ・グリーンズなどのエリアでは、中古マンションの価格が比較的安定しており、高い賃貸需要があります。

中古物件のROI計算方法

中古物件のROIを計算する際には、以下のポイントを考慮します

購入価格：中古物件の購入価格は、新築物件に比べて低いことが多いです。
リフォーム費用：物件の状態に応じて、リフォームや修繕が必要となる場合があります。
賃貸収入：賃貸物件として運用する場合、年間の賃貸収入を見積もります。
運用費用：維持管理費用、修繕費用、管理会社の手数料などが含まれます。

例えば、70万ディルハムの中古マンションを購入し、20万ディルハムのリフォーム費用をかけ、年間6万ディルハムの賃貸収入が得られる場合、運用費用が年間1.5万ディルハムであれば、ROIは以下のように計算されます：

ROI = (賃貸収入 – 運用費用) / (購入価格 + リフォーム費用) ROI = (60,000 – 15,000) / (700,000 + 200,000) = 0.05（5%）

中古物件投資のリスクとリターン

中古物件投資には以下のリスクとリターンが伴います

リスク：
- 劣化リスク：建物の老朽化による修繕費用の増加。
- 空室リスク：賃貸需要の変動による空室リスク。
リターン：
- 低い初期投資：新築物件に比べて低い購入価格。
- 即時収益：リフォーム後すぐに賃貸収入が得られる可能性。

中古物件投資の成功例として、ザ・グリーンズの中古マンションに投資し、リフォーム後に賃貸需要が高まり、年間賃貸収入が予想以上に増加した事例があります。これは、リフォームによる物件の価値向上とエリアの人気が影響しています。

未完成物件のROI分析

未完成物件の市場状況と投資魅力

未完成物件（オフプラン物件）は、建設段階で購入するため、完成後の物件価格が上昇することを期待して投資する方法です。ドバイでは、多くのデベロッパーが魅力的なオフプラン物件を提供しており、特に新興エリアでの投資が注目されています。

例えば、ドバイ・サウスやアラビアン・ランチェス、その他多くの新興エリアでは、多くのオフプラン物件が提供されており、将来的な価値上昇が期待されています。

未完成物件のROI計算方法

未完成物件のROIを計算する際には、以下のポイントを考慮します：

予約金と建設期間中の支払い：物件価格の一部を予約金として支払い、建設期間中に分割で支払いを行います。
完成後の収益予測：完成後の賃貸収入や転売利益を見積もります。
運用費用：完成後の維持管理費用、修繕費用、管理会社の手数料などが含まれます。

例えば、80万ディルハムの未完成マンションを購入し、予約金と建設期間中の支払いで50万ディルハムを支払い、完成後に年間7万ディルハムの賃貸収入が得られる場合、運用費用が年間2万ディルハムであれば、ROIは以下のように計算されます：

ROI = (賃貸収入 – 運用費用) / (予約金 + 建設期間中の支払い) ROI = (70,000 – 20,000) / 500,000 = 0.10（10%）

未完成物件投資のリスクとリターン

未完成物件投資には以下のリスクとリターンが伴います：

リスク：
- 建設遅延リスク：建設の遅延による物件完成の遅れ。
- 価格変動リスク：完成後の市場価格が期待通りにならないリスク。
リターン：
- 購入価格の低さ：完成物件に比べて低い購入価格。
- 価値上昇の期待：完成後の物件価格の上昇が期待できる。

未完成物件投資の成功例として、アラビアン・ランチェスのオフプラン物件に投資し、完成後に物件価格が20%上昇した事例があります。これは、エリアの発展と高い需要が影響しています。

まとめ

ドバイ不動産市場における新築物件、中古物件、未完成物件の投資は、それぞれに特徴やリスク、リターンがあります。新築物件は最新の設備と高い賃貸需要が魅力であり、中古物件は低い初期投資と即時収益が期待できます。未完成物件は購入価格の低さと将来的な価値上昇の期待があります。ここでは、各物件のROI計算方法やリスクとリターンを、簡単に解説してみました。

ドバイ不動産投資を検討している方にとって、本記事が有益なガイドとなり、投資判断の一助となることを願っています。ドバイ不動産で気になる物件やご質問、ご不明点がある方は、ぜひ下記よりお気軽にお問い合わせください。

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日本人のお客様も多いこちらの会社でシニアクライアントマネージャーを務める井上さんがご紹介してくれる物件は、豊富な経験と実績、信頼、そして市場のトレンドや価格動向などに対する深い知識を持っているため、日本人が満足できる物件間違いなしです。

プロフィール

井上昌平（いのうえしょうへい）。熊本県出身。Portgate CFO 兼 BRIDGES & ALLIES シニアクライアントマネージャー。2015年立命館アジア太平洋大学卒業後、SMBC日興証券株式会社に入社。地方・都内の営業店にて個人富裕層、中堅企業に対する資産運用アドバイザリー業務に従事。本社の公開引受部に異動後、未公開企業のバリュエーションやエクイティストーリー業務で複数のIPO案件に関与する。2022年6月に同社を退職し、ドバイへ移住。趣味はサウナと印象派絵画の鑑賞。