こんにちは、ドバイ不動産エージェントの井上昌平です。
私がドバイで不動産エージェントとして活動する中で、最近特に多くのご相談をいただくのが「為替リスクをどう考えれば良いのか」という質問です。日本の投資家の皆様にとって、海外不動産投資における為替の問題は避けて通れない課題ですが、実は正しく理解すれば、むしろ大きなメリットに変えることができます。
今回は、私が現地で実際に目の当たりにしているドバイ不動産市場の実情と、為替リスクを味方につける投資戦略について、具体的な事例を交えながらお話しさせていただきます。
ディルハムの驚きの仕組み
ドバイにいらっしゃったお客様によく驚かれるのが、「ディルハムって実はドルと同じなんですね」という発見です。そうなんです。ドバイの通貨ディルハム（AED）は、アメリカドルと完全にペッグ（固定）されています。
1アメリカドル＝3.6725ディルハムで固定されており、この比率は1997年から一度も変わっていません。つまり、ドバイ不動産を購入するということは、実質的にアメリカドル建て資産を保有しているのと全く同じなのです。
この事実を知らずに「ディルハム建てだから不安」と言われるお客様もいらっしゃいますが、実際はドルと変わらない安定性を持っているのが現実です。
日本人投資家の意識変化
私がこの5年間でお取引させていただいた日本人投資家の方々を見ていると、明らかな変化があります。以前は「海外不動産なんて怖い」と言われていた方々が、今では積極的にドバイ物件を検討されています。
その理由を伺うと、皆さん異口同声におっしゃるのが「日本円だけに資産を置いておくのが不安になった」ということです。
特に、日本が長期間にわたって低金利政策を続け、経済の将来性に不透明感がある中で、円だけに資産を集中させることは、グローバルスタンダードから見ると非常にリスキーだと認識されているのです。
物価は上がっているのに金利は上がらない、そんな状況で日本円だけを持っていても、実質的に資産価値は目減りしていく一方です。だからこそ、アメリカドル、あるいはドルにペッグしたディルハム建て不動産の保有が、資産防衛の観点から注目されているのです。
世界の富裕層が実践する通貨分散戦略
実際、世界の富裕層で自分の資産を単一の通貨に「オールベット」している人はまずいません。
私がドバイで接する海外の投資家たちを見ていると、彼らは必ずと言っていいほど複数の通貨で資産を保有しています。アメリカの富裕層であっても、ドルだけでなくユーロや英ポンド、さらにはアジア通貨建ての資産を組み合わせています。ヨーロッパの投資家も同様で、ユーロ圏だけに留まらず、ドルやポンド、スイスフランなど様々な通貨でポートフォリオを構築しています。
なぜなら、どれほど強い経済大国でも、単一の通貨だけに依存することは予期しないリスクを伴うからです。過去を振り返ってみても、1990年代の日本のバブル崩壊、2008年のリーマンショック、2016年のBrexit、2020年のコロナショックなど、どの時代にも予想外の経済変動が起こっています。
この通貨分散戦略こそが、グローバル化が進む現代において世界の富裕層にとって当たり前となっている資産防衛の基本なのです。
ドバイ不動産の圧倒的収益性
お客様からよく「ドルで運用するのと何が違うんですか」と聞かれます。この質問には、現場の数字をお見せするのが一番です。
アメリカドルを単純に運用する場合、外貨預金やMMF、米国債などでリスクを抑えながら年間約4%の収益を期待できます。しかし、私がご紹介しているドバイ不動産では、家賃収入だけで年間6%から8%を獲得していただいております。
さらに魅力的なのは、家賃収入に加えて物件価格そのものも上昇していることです。ドバイ不動産市場では年間10%から20%程度の値上がりが期待できるため、家賃収入6〜8%＋値上がり益10〜20%という二重の収益構造が実現できます。
これが、単純なドル運用（4%）との決定的な違いです。
また、ドバイに移住して日本の非居住者になれば、この不動産収入に対して税金がかからないというメリットもあります。実際に移住された何人かのお客様は、この税制面での恩恵も含めて投資を決断されました。
機会損失という見えないコスト
「円高になったら買います」「もう少し様子を見てから購入します」この言葉を、私はこの数年間で何度聞いたことでしょうか。
実は、これこそが投資における最大の落とし穴の一つです。具体的な例で考えてみましょう。
例えば、2022年初頭に投資を検討していた場合を想定してみます。当時のドル円レートは115円程度でした。「110円を切ったら買おう」と考えて待っていたとします。しかし、その後円安が進み、現在は150円台で推移しています。
もし当時購入していたら、以下のような結果になっていたでしょう。
2022年購入時 2,700万円（115円×100万AED） 現在の購入価格 約3,600万円（150円×100万AED） 差額 900万円の「機会損失」
さらに、この2年間で得られたはずの家賃収入（年8%×2年＝16%）を考慮すると、合計で約1,300万円以上の機会損失が発生している計算になります。
これが「買うタイミングを逃した結果、本来得られたはずの収益を取り逃がしてしまう」という、機会損失（オポチュニティコスト）の恐ろしさです。
賢い投資家の為替対策
オフプラン購入による「AEDコスト平均法」
私が特にお勧めしているのが、オフプラン（未完成物件）を活用した購入方法です。
先日お手伝いしたお客様の事例をご紹介します。総額1億円のオフプラン物件を以下のスケジュールで購入されました。
契約時（ドル円140円） 2,000万円 6ヶ月後（ドル円145円） 1,000万円
12ヶ月後（ドル円148円） 1,000万円 以降半年毎 残金を分割支払い
この方法により、為替レートが140円から150円の間で変動する中、平均的な為替レートで購入することができました。これは株式投資でおなじみのドルコスト平均法を不動産投資に応用した、「AEDコスト平均法」と私が呼んでいる手法です。
特定の不利な為替レートで全額を支払ってしまうリスクを防ぎ、購入コストを平均化できるため、多くのお客様にご好評いただいております。
「考えすぎない」という現実的な判断
これまで数百件の取引をお手伝いしてきた経験から言えるのは、為替を気にしすぎて投資機会を逃すことの方が、よほど大きな損失になるということです。
実際の数字で考えてみましょう。ドバイ不動産で年間6%から8%の家賃収入が得られ、物件価格の上昇が年10%から20%見込める場合、仮に為替が10%円安になったとしても、これらの利益で十分にカバーできます。
家賃収入7%＋値上がり益15%＝合計22%のリターンがあれば、10%の為替損失を差し引いても12%のプラスリターンが残ります。
私がお客様にお伝えしているのは、「突発的に極端な円安（例200円台）になった場合は一時的に様子を見ることも考慮するが、基本的には資金の準備ができていて良い物件があれば、タイミングを気にしすぎずに購入を進める」という考え方です。
まとめ
私が日々現場で感じているのは、ドバイ不動産市場の勢いと成長性です。2020年のコロナ禍以降、世界中の投資マネーがドバイに流入し、不動産価格は右肩上がりを続けています。
特に注目すべき投資メリットをまとめると以下の通りです。
通貨の安定性 実質的なアメリカドル建て資産として機能するディルハムの信頼性
高い収益性 年間6%から8%の家賃収入＋二桁台の値上がり益という二重の収益構造
リスク分散効果 オフプラン購入による為替リスクの分散と、コスト平均化の効果
税制メリット 条件を満たせば不動産収入への非課税という優遇措置
投資環境の整備 外国人投資家に対するフレンドリーな法制度と、透明性の高い取引環境
最終的な判断
ドバイ不動産は、日本の投資家の皆様にとって、通貨分散戦略を実現するための最有力な選択肢の一つです。為替リスクを恐れるのではなく、正しく理解して味方につけることが、次世代の資産形成における重要な考え方だと確信しています。
私がこれまでお手伝いしてきた成功事例を見ても、適切なタイミングで決断し、長期的な視点を持って投資された方々が、確実にリターンを享受されています。
もしご不明な点やさらに詳しい情報をお知りになりたい場合は、いつでもお気軽にご相談ください。現地ドバイから、最新の市場動向と具体的な投資機会について、詳しくご説明させていただきます。
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井上昌平
ドバイ不動産コンサルタント